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Assessoria de leilões · São Paulo

Comprei um apartamento em Suzano por R$ 84 mil, com R$ 8,4 mil de entrada. Um ano depois, vendi por R$ 163 mil.

Não foi sorte: foi o edital lido antes do lance.

Sou o Bruno, sócio da ATTIK. É assim que a gente compra imóvel em leilão para os clientes e para nós mesmos: em média 40% abaixo do preço de mercado, com dívida, ocupação e edital conferidos antes de qualquer lance.

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Gratuita, sem cadastro. O João, sócio e advogado, explica o passo a passo.

Você já sentiu isso?

  • Todo ano o aluguel sobe, e a sensação é de pagar a casa de outra pessoa.
  • Você abre o site da Caixa, vê um apartamento pela metade do preço e pensa: "não pode ser verdade". Fecha a aba.
  • Um conhecido disse que comprou em leilão e ficou um ano sem conseguir entrar no imóvel, porque tinha gente morando lá.
  • Você tentou ler um edital (o documento com as regras do leilão) e desistiu na segunda página.
  • Fica a dúvida que trava tudo: "e se eu pagar e depois descobrir uma dívida que vira minha?"

Se você se viu em alguma dessas cenas, continue. O problema não é o que parece.

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A culpa não é sua. Te mandaram pela estrada errada.

Quase todo mundo que tenta comprar em leilão faz a mesma coisa: entra no site da Caixa, filtra por preço, se apaixona por um imóvel e dá o lance. Quando dá errado, a pessoa conclui que "leilão é cilada".

É como querer ir para o litoral e alguém te mandar pegar a estrada de Brasília. Você pode dirigir com todo o cuidado do mundo: não vai chegar.

O perigo do leilão nunca esteve no leilão. Está em comprar sem ler três coisas que ninguém explica:

  1. O edital. É o contrato do leilão. Diz quem paga o quê, quando e como. Uma linha ali muda o negócio inteiro.
  2. Os ônus. É o nome que se dá a dívidas presas ao imóvel: condomínio atrasado, IPTU, processos. Algumas ficam com o banco. Outras ficam com quem compra. O edital diz qual é qual.
  3. A ocupação. Se tem alguém morando no imóvel, existe um caminho legal para receber as chaves. Sem esse caminho, o "barato" vira dor de cabeça.

E ainda tem a quarta coisa, que nem quem lê o edital costuma ter: estratégia de sala. Saber até quanto vale a pena ir, e quando parar. Quem entra no leilão sem um número-teto na cabeça paga caro por emoção.

Não é falta de inteligência. É que ninguém te ensinou a ler o risco. E o mercado não tem interesse em ensinar: quanto mais gente dá lance no escuro, mais alto vai o preço.

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Método PONTE

O Método PONTE: comprar em leilão lendo o risco antes do lance.

Foi assim que a ATTIK organizou o que faz nos últimos 4 anos, comprando para clientes e com o dinheiro dos próprios sócios. É a ponte entre o aluguel e o imóvel próprio, ou entre o dinheiro parado e o patrimônio. A ponte passa por cima do rio, e o rio é o risco.

Cinco passos, sempre na mesma ordem:

  1. P de Perfil

    Você diz se é para morar, alugar ou revender, a região e a faixa de valor. É de onde a ponte parte.

  2. O de Oportunidades

    A gente procura por você, todo mês. Não é você trazendo um edital para avaliar: é a ATTIK trazendo os imóveis que cabem no seu plano.

  3. N de Números

    Edital lido linha por linha; dívidas de condomínio, IPTU e processos levantadas; ocupação conferida. Com isso, calculamos o teto do lance: até quanto o imóvel vale a pena, somando o preço, as dívidas que sobram, a reforma e os custos de compra (como o ITBI, o imposto de transferência da prefeitura). Tudo escrito num relatório antes de você decidir. Acima do teto, não se dá lance.

  4. T de Tática de sala

    No dia do leilão, a estratégia é executada com frieza: entra no valor certo, para no teto.

  5. E de Entrega das chaves

    Arrematar é vencer o leilão. Depois vem o pagamento, o registro no cartório e, se o imóvel estiver ocupado, o caminho legal até as chaves na sua mão.

Por trás disso há um sistema próprio da ATTIK que lê todos os leilões da Caixa todos os dias e dá a cada imóvel uma análise jurídica e uma nota de risco. É por isso que a busca é ativa: a gente vê o imóvel antes da fila.

Ver o João explicar o método (12 min)

A Assessoria de Leilões ATTIK

É o Método PONTE aplicado ao seu caso, do primeiro mês até as chaves. Você define o perfil na Reunião de Diagnóstico. A partir daí, a ATTIK busca, filtra, calcula o teto, dá o lance com você e cuida do que vem depois.

Quem faz: a ATTIK é imobiliária registrada (CRECI-J 323925), com sócio advogado à frente da análise jurídica. Os sócios compram imóveis em leilão com o próprio dinheiro, pelas mesmas regras que aplicam aos clientes.

ATTIK. · Imobiliária registrada no CRECI-J 323925 · CNPJ 68.620.316/0001-10. Conferir no CRECI-SP

A primeira travessia, contada pelo Bruno

arrematado por
R$ 84 mil
de entrada (10%)
R$ 8,4 mil
saíram do bolso em 12 meses
R$ 26,3 mil
vendido por
R$ 163 mil
de lucro: 2,3× o investido
R$ 62 mil

Foi em 2022, e foi a minha primeira compra em leilão. Apartamento no Residencial Buena Vista, em Suzano, arrematado por R$ 84 mil com 10% de entrada: R$ 8,4 mil. Em 12 meses, somando entrada, parcelas e custos, saíram do bolso R$ 26,3 mil. Vendido por R$ 163 mil. Depois de quitar o que faltava do financiamento, sobraram R$ 62 mil de lucro: 2,3 vezes o que foi investido, em um ano.

Dois detalhes que fazem diferença no bolso, e que fazem parte da assessoria:

  • Sem imposto na venda. Usei uma isenção prevista em lei para o ganho na venda de imóvel. Na assessoria, a gente orienta você sobre quando a isenção se aplica ao seu caso.
  • Sem comissão de corretor. Eu mesmo vendi, e ensino essas técnicas de venda para quem compra para revender.

“Era a minha primeira experiência e eu ainda dei 10% de entrada; hoje sei que dava para entrar com 5%. Se na primeira vez, sem experiência, deu esse resultado, é porque o mercado é bom e o caminho não é tão complicado quanto parece. Só precisa ser feito na ordem certa.”

— Bruno, sócio da ATTIK

Outras travessias de quem seguiu o método

QuemImóvel avaliado emComprou porDiferença
Nivaldo, clienteR$ 110 milR$ 38 milR$ 72 mil a menos (65%)
Maria, clienteR$ 200 milR$ 106 milR$ 94 mil a menos (47%)
Bruno, sócioR$ 160 milR$ 88 milR$ 72 mil a menos (45%)

Em média, 40% abaixo do valor de mercado. Todos com edital, dívidas e ocupação conferidos antes do lance.

Quero minha Reunião de DiagnósticoPrefiro deixar meu contato

Comece pela Reunião de Diagnóstico. Ela é gratuita.

Uma conversa de 30 minutos, pelo WhatsApp ou por ligação, com quem faz a análise. Você sai dela com três respostas:

  1. Se leilão faz sentido para o seu objetivo (morar, alugar ou revender) e para o seu orçamento.
  2. Que tipo de imóvel e região cabem no seu plano hoje.
  3. Como funciona a assessoria, sem letra miúda.

Para você ter uma ideia do tamanho da conversa: no apartamento de Suzano, R$ 26,3 mil investidos em um ano viraram R$ 62 mil de lucro. Nos outros casos, a diferença entre o valor de mercado e o valor pago foi de R$ 72 mil a R$ 94 mil por imóvel. Ler o risco antes do lance é o que separa esse resultado de uma dor de cabeça.

Vai junto com a assessoria

Bônus: ação para entrega das chaves, sem cobrar pelo trabalho. Se o imóvel arrematado estiver ocupado, a ATTIK conduz a ação na justiça para entrega das chaves (a imissão na posse) e não cobra por esse trabalho. As custas do processo (taxas da justiça) não estão incluídas.

Duas garantias

Sem amarras. Você pode cancelar em qualquer mês, sem multa.

Relatório ou seu dinheiro de volta. Todo imóvel que a ATTIK indica vem com relatório de dívidas, ocupação e edital. Se você arrematar um imóvel indicado e aparecer uma dívida ou ocupação que não estava no relatório, a ATTIK devolve as mensalidades do contrato.

Por que poucos clientes por vez. Cada análise é feita caso a caso, por gente, não em escala. Por isso a ATTIK atende poucos clientes de assessoria ao mesmo tempo. A reunião serve para os dois lados verem se faz sentido começar.

Marcar minha Reunião de Diagnóstico

Gratuita. Sem compromisso. Valores e formatos da assessoria são apresentados na reunião.

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